Ngành nghề kinh doanh
Đăng ký kinh doanh môi giới BĐS cần điều kiện gì?
Hồng NhungChuyên viên tư vấn · DoanhNghiep360Đọc 6 phút
Nghề môi giới nhà đất có rào cản gia nhập thấp về vốn nhưng lại có rào cản về con người, và đây là điểm khiến nhiều người nhầm khi đăng ký kinh doanh môi giới bất động sản. Cần tách bạch hai ngành hay bị gộp làm một: dịch vụ môi giới, sàn giao dịch yêu cầu người hành nghề có chứng chỉ môi giới theo quy định chuyên ngành; còn kinh doanh bất động sản theo nghĩa bỏ vốn mua bán thì yêu cầu vốn tối thiểu 20 tỷ đồng. Chọn đúng phạm vi ngay từ hồ sơ đăng ký sẽ quyết định bạn cần chuẩn bị những gì.
Môi giới và kinh doanh mua bán BĐS: hai ngành, hai bộ điều kiện
| Tiêu chí | Dịch vụ môi giới BĐS | Kinh doanh mua bán BĐS |
|---|---|---|
| Bản chất | Kết nối giao dịch, hưởng phí dịch vụ | Bỏ vốn mua bán, cho thuê bất động sản |
| Yêu cầu vốn | Không có mức tối thiểu | Vốn tối thiểu 20 tỷ đồng |
| Yêu cầu con người | Chứng chỉ hành nghề môi giới theo quy định chuyên ngành | Theo điều kiện của ngành kinh doanh BĐS |
| Phù hợp với | Cá nhân, nhóm môi giới chuyên nghiệp | Doanh nghiệp có tiềm lực vốn lớn |
Thực tế khi xử lý hồ sơ, chuyên viên DoanhNghiep360 thường gặp khách yêu cầu ghi luôn ngành kinh doanh bất động sản "cho rộng đường sau này". Đến khi nghe yêu cầu vốn tối thiểu 20 tỷ đồng cho mảng mua bán, đa số chọn lại phương án đúng nhu cầu: đăng ký dịch vụ môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản trước, khi nào đủ tiềm lực mới bổ sung ngành mua bán. Cách đặt mức vốn hợp lý cho từng giai đoạn được phân tích trong bài vốn điều lệ khi thành lập công ty.
Chứng chỉ hành nghề môi giới: điều kiện không nên bỏ qua
Hoạt động môi giới bất động sản là ngành kinh doanh có điều kiện, trong đó cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong khuôn khổ tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới theo quy định chuyên ngành. Một số văn phòng nhỏ vẫn vận hành kiểu "cò đất tự do" không chứng chỉ, nhưng cách làm này khiến hợp đồng dịch vụ với khách thiếu chắc chắn và khó nhận phí môi giới qua tài khoản công ty một cách danh chính ngôn thuận. Lộ trình chuẩn cho văn phòng môi giới mới: nhân sự chủ chốt thi lấy chứng chỉ, công ty đăng ký đúng ngành, ký hợp đồng dịch vụ và xuất hóa đơn điện tử cho từng giao dịch thành công.
Danh mục ngành kinh doanh có điều kiện đang được rà soát thu gọn, từ 01/07/2026 còn 142 ngành theo hướng chuyển tiền kiểm sang hậu kiểm. Điều kiện cụ thể với môi giới bất động sản vì vậy nên được xác nhận tại thời điểm nộp hồ sơ; xem thêm bài 142 ngành kinh doanh có điều kiện từ 2026 hoặc để chuyên viên DoanhNghiep360 kiểm tra giúp miễn phí.
Mã ngành và hồ sơ thành lập công ty môi giới
Hồ sơ đăng ký mới từ 15/11/2025 dùng mã ngành theo hệ thống VSIC 2025 ban hành kèm Quyết định 36/2025/QĐ-TTg với 743 mã cấp 5. Công ty môi giới thường đăng ký cụm ngành dịch vụ liên quan bất động sản: môi giới, tư vấn, quảng cáo và quản lý bất động sản, kèm các ngành hỗ trợ như quảng cáo, nghiên cứu thị trường để chạy truyền thông dự án. Hồ sơ thành lập chỉ cần 4 thứ: CCCD kèm VNeID định danh mức 2 của người đại diện theo pháp luật, địa chỉ trụ sở hợp lệ (văn phòng giao dịch cần nơi tiếp khách đàng hoàng, lưu ý căn hộ chung cư để ở không đặt trụ sở được), ngành nghề dự kiến và mức vốn điều lệ. Hồ sơ hợp lệ xử lý khoảng 5 ngày làm việc, giấy phép kinh doanh cấp bản điện tử.
Thuế cho công ty môi giới mới năm 2026
Doanh thu môi giới là phí dịch vụ nên bộ máy kế toán khá gọn, quan trọng nhất là xuất hóa đơn đúng từng thương vụ và kê khai đầy đủ. Năm 2026 công ty mới có hai thuận lợi theo Nghị quyết 198/2025/QH15: lệ phí môn bài bãi bỏ từ 01/01/2026 và doanh nghiệp nhỏ và vừa thành lập mới được miễn thuế TNDN 3 năm kể từ ngày cấp giấy phép kinh doanh lần đầu, vẫn kê khai đầy đủ trong thời gian miễn.
Câu hỏi thường gặp
Chưa có chứng chỉ môi giới thì có lập công ty được không?
Việc thành lập công ty với mã ngành dịch vụ bất động sản vẫn thực hiện được, nhưng để hành nghề môi giới đúng quy định thì nhân sự môi giới cần có chứng chỉ. Nhiều khách của DoanhNghiep360 lập công ty song song với việc nhân sự ôn thi chứng chỉ để không lỡ nhịp thị trường.
Văn phòng môi giới nên chọn TNHH hay cổ phần?
Văn phòng vài thành viên sáng lập thường hợp với TNHH vì quản trị gọn. Nếu định mở rộng hệ thống nhiều chi nhánh và gọi vốn, mô hình cổ phần tối thiểu 3 cổ đông là lựa chọn; so sánh chi tiết tại bài TNHH hay cổ phần.
Môi giới kiêm cho thuê lại nhà có cần vốn 20 tỷ không?
Mức vốn tối thiểu 20 tỷ đồng gắn với hoạt động kinh doanh bất động sản dạng bỏ vốn mua bán. Mô hình thuê rồi cho thuê lại có ranh giới riêng theo quy định chuyên ngành, bạn nên mô tả rõ cách vận hành để được xác nhận trước khi ghi ngành.
Mở văn phòng môi giới chuẩn ngay từ đầu cùng DoanhNghiep360
Nghề môi giới sống bằng uy tín, và bộ giấy tờ chuẩn là viên gạch uy tín đầu tiên. Gói dịch vụ thành lập doanh nghiệp lo giấy phép kinh doanh từ 5 ngày làm việc, một đầu mối từ giấy phép đến chữ ký số, hóa đơn điện tử, kèm tư vấn chọn đúng cụm mã ngành dịch vụ bất động sản cho mô hình của bạn. Xem thêm các loại hình doanh nghiệp hoặc nhắn Zalo cho DoanhNghiep360 để được tư vấn miễn phí, phản hồi trong ít phút.